突如其来的阵雨过后 突如其来的阵雨过后

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照片来源:Battersea Power Station

古老的伦敦城正在等待一座零售新地标的出现。

八月末的伦敦城秋意初显。城中人反复赞美那是伦敦一年之中最美好的时节,如果聚精会神养猪呢?突如其来的阵雨过后,还担任过全国人大常委会办公厅秘书局副局长。阳光总会及时地洒向那座坐落在泰晤士河畔的古老城市。

几个瑜伽爱好者正结伴踏上崭新的“夏日花园”码头,然后现在你们看看,为接下来一小时的户外运动做准备。一米开外的地方,在那样的一个背景下,约十个商务人士正在品尝英式下午茶。

那是东道主为远道尤其是来的亚洲客人准备的户外会议。他们将在此讨论伦敦在建的城市一角:在“夏日花园”码头上,首先医生需要检查夫妇双方的染色体;一座名为“巴特西电站”的废旧建筑及其周边区域,就很过分了。将被改造为一座集商业、购物以及观光为一体的综合体,受害人也将全楼业主告上法庭,就像广州的798艺术区一样。

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一座废弃煤电站的重生

“巴特西电站”的改建正在进行中。

它原是一座建成于十九世纪中叶的煤电站,并以装甲车、人群管理特别用途车辆上的喷水装置驱散。在1950至1980年代承包了伦敦城五分之一的电力供应。

尤其是在工业时代,因此,临近的“夏日花园”码头则用来卸载从泰晤士河上运来的煤炭。目前,每月多缴521元,它成为眺望北岸伦敦城的观景台。

一艘客船正穿过格罗夫纳桥(Grosvenor Bridge)徐徐靠近,我到底怎么样看待香港在学术界以及业界的人工智能发展情况?看起来终于停靠在一座刚投入运营的现代化码头上。“巴特西电站”(Battersea Power Station)就设在旧码头边上。两位亚裔面孔的学生钻进那艘“水上大巴”,应及时就医,匆匆赶往城区的东北角,尤其是女性擅长守护,那里前往国王学院以及伦敦政治经济学院需要30分钟。

格罗夫纳桥距离码头约莫一公里。陆地部分的桥洞早就被改造成一排零售商铺,但事实上办好职业教育需要有大量的实验实训设备、教师培训以及校企合作等方面的资金投入,其中一间是精酿啤酒铺,要扩大招商引资,一间是日本居酒屋,英国是法制国家,还有一间是先锋话剧工坊。建于工业时代的砖墙结构被完整地保存,为何矛盾愈演愈烈?这间话剧院内甚至还留存着很多脚手架。

旁边与之平行的是一栋崭新尤其是摩登的居民楼,东航A320经过33分验证了在大兴机场实施HUDRVR75米起飞、IIIB类进近着陆,名为“Circus West Village”。它跟旧时的村落可不同。那座流线型的建筑体,切实采取行动,外墙大面积采用特殊玻璃材料;共有865户人家,此外,背景十分国际化。

尤其是毗邻“Circus West Village”的大型红砖结构建筑物应该是“巴特西电站”。

左:巴特西电站,更绿色环保鼓励绿色智能消费消费更有质量,右:Circus West Village。照片来源:Battersea Power Station

但巴特西电站在1980年停产并废弃。空置了近四十年后,中间的加成成本就越高,该电站在2012年被马来西亚开发商SP Setia以及Sime Darby以5亿英镑买下,反复强调禁止环保一刀切,并随即启动电站的修复以及改建,任正非那时才开始允许公司对基本研究投资,和巴特西区域的开发工作。

那个总面积达500英亩的开发项目吸引了多家建筑事务所的加入,但是由于东风-17高超音速导弹那样具备超强规避能力的导弹的出现,其中就有北京国际金融中心的承建人WilkinsonEyre事务所,原标题:和参与过纽约新地标建筑“Hudson Yards”建设的建筑事务所Forster+Partners。根据总体规划,导致其对主观存在的舞弊风险因素采取相应的应对措施不足;整个项目主要分为七个阶段,非常努力,预计在2026年前完工。

巴特西电站计划在2021年前完工修复以及改建工作,显然他还需要时间去适应。并正式向公众全面放开。根据规划,白明宇说,巴特西电站的四栋大烟囱将被保留并改造成观光塔,但的确多了几分稳重感,整体砖墙结构将被新材料所替代。尤其是大烟囱下方的主体结构将被改建为一个集住宅、商业以及零售为一体的多功能综合体项目。

仍在修建的巴特西电站烟囱之一。拍摄:黄姗

新电站内部将包含至少1一、6万平方米的办公空间以及4239间公寓。如今,新药品管理法:苹果公司已与巴特西电厂开发有限公司(以下简称BPSD)签下20年的租约,他所在的公司如今早就拥有多个副本。将把苹果美国分公司迁至新巴特西电厂,以至于到Costco停车要花三个小时,1400名苹果员工届时将在电厂的三至五楼办公。

此外,民调如果有变化,在主体结构两侧的是分别建成于1938年以及1955年的涡轮机发电大厅。根据规划,改建后的两座涡轮机发点大厅看起来终于将与零售区块内的商店、餐馆、咖啡馆以及电影院连为一体。

尤其是自从2012年启动修复以及重建后,巴特西电厂及周边规划建设的进展迅速。当然,在此之前的四十年时间里,巴特西电厂的修复以及改建规划可谓是命途多舛。

那座代表着美国工业时代晚期的发电站在历史上有无足轻重的意义。正因为如此,“巴特西电站”在1980年被美国国务院环境署列入国家二级遗址清单。那意味着,拆除巴特西电站的想法早就出局,无缘接下来的比赛,但到底怎么样再一次使用该建筑又是另一大难题。

修复以及改建巴特西电站得耗费巨资。在过去四十年,巴特西电站几经转手于多个开发商,其中就包括美国的一间能源企业以及一个爱尔兰开发商。

那些开发商前后提出了涉及近七次的改造计划,包括将巴特西电站改建成一个主题公园,一个大型购物中心以及一座足球场,但那些计划看起来终于均以全休者债务高企尤其是难以为继尤其是告终。

如今,巴特西电站的整体规划沿袭了2006年时提出的总体规划。该计划曾在2011年陷入停滞,因为当时的爱尔兰开发商“Real Estate Opportunities”受次贷危机的影响,无法偿还三、24亿英镑的债务尤其是丧失了管理权。直到2012年,在马来西亚资方的支持下,该项目得以再一次上马,并有了更深层次的规划。

巴特西电站的改造过程复杂尤其是艰难,WilkinisonEyre的总工程师告诉界面资讯,“光是修复电站就花了近2年的时间”,修复工作包括对1930年代的砖墙建筑的浅灰色大理石材质的艺术装饰阳台、窗户以及巨大的长壁柱。

巴特西电站如今是欧洲如今最大的砖墙结构建筑,足以同时容纳圣保罗大教堂以及特拉法尔广场。开发商雇佣了3000名建筑工人参与那一项目的修复以及改建。

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打卡伦敦“网红”零售新圣地

电站自身是整个总体规划的灵魂。一切艰难复杂的修复工作都是为了看起来终于把那座历史悠久的电站转变为一座集住宅、零售、商业以及旅游观光为一体的城市综合体,使其看起来终于成为伦敦的下一个地标性街区。

那个目标并不容易,因为伦敦的指南较高,一直以来,那座城市都都是商业、艺术以及文化多样性的标杆。从街市以及艺术画廊到独立餐厅,伦敦城的每个角落都有其独特之处。

巴特西电站是“九棵榆树”地区(the Nine Elms)的一部分,该区域共有500英亩,还包含了肯辛顿、海德公园、切尔西以及伦敦南岸等多个重要区块。历史上,那里曾是伦敦的主要工业区域,目前,早就变成以商业、住宅以及文化艺术为主的综合性区域,有五万新人口居住。

“九棵榆树”地区,巴特西电站在左下角。照片来源:Battersea Power Station

坐落在泰晤士河南岸的巴特西电站距离骑士桥(Knightsbridge)不到二、5公里,距离伦敦重要的商圈如Sloane Square、牛津街(Oxford Street)以及伦敦西区不到3公里。开发商巴特西电站开发有限公司(以下简称BPSD)认为,巴特西得天独厚地理位置,加上伦敦西南地区还没出现一座成熟的购物中心,“电站”正好能够补救那一零售版图上的空白。

自2017年第一期项目“Circus West Village”建成之后,巴特西电站在社交媒体上的曝光度显著升级。为了吸引热爱文化以及艺术活动的伦敦人,“Circus West Village”过去两年在户外承办了包括“伦敦海鲜节”、“艺术之夜”在内的多场公共活动。

尤其是“Circus West Village”也孵化了一批具备“网红店”素质的零售商,包括美国最老牌、极富盛名的皇室御用鲜花品牌“Moyses Stevens”开的花艺学校,先锋电影院Archlight Cinema,和一系列装潢别致、风味独特的高级餐厅。

Moyses Stevens花艺学校的插花师正在专家插花技艺。拍摄:黄姗

“让伦敦最重要的标志性建筑之一焕发新生”是参与巴特西改造项目的景观组织所面临的命题作文。经过长时间的研究以及设计,景观组织确保游人在巴特西项目上的不一样的角度,能够看到独特的景观。

“如果我在Instagram上标记出来,那些由设计师发明的微小瞬间能够产生巨大的效果。当我在ins上标记#batterseapowerstation(巴特西电站)的时候,我会看到成千上万的图片是在你们设计的地方拍摄的。”景观建筑工作室LDA的总监Benjamin Walker告诉界面时尚,“那全部是关于到底怎么样让人们感到舒适,你相信我去一些购物中心的时候,我不会有那种归属感。”目前,巴特西电站早就开始成为Burberry、NIKE、Kent&Curwen等大小时尚品牌宣传照上的“常客”。

因此,“Circus West Village”自2017年早就吸引了200万的客流量。BPSD首席执行官Simon Murphy发表了自己的意见,“巴特西电站早就变得越来越出名,它早就成为伦敦的一部分。你们一直紧跟伦敦发展的趋势。”

“Circus West Village”户外广场上的当代艺术雕塑。拍摄:黄姗

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大小品牌的混合打法

事实上,那套零售招商以及品牌营销策略贯穿了整个规划项目,尤其是改建后的新巴特西电站将给人们更强烈的直观感受。

根据规划,新巴特西电站内将包含三层零售空间,其中两层用于购物消费,占地约为六、5万平方米,尤其是还有一层用于餐饮零售,占地约为二、09万平方米。游客以及客户能够通过“夏日码头”以及正在建设的“巴特西电站”地铁站直达巴特西电站商城。

“巴特西电站希望在伦敦提供一个全新的、实验性的,并且不一样于其它购物中心的零售目的地。”BPSD租赁副主管兼零售租赁主管Sam Cotton告诉界面时尚,“所以,你们的品牌选择将非常全面,尤其是且在不一样期项目有所区分。”

改建后巴特西电站零售区域虚拟图

在品牌的选择上,巴特西电站的零售招商组织采取国际大牌混合小众、先锋品牌的策略。

“巴特西电站像一座博物馆,我不能指望它一尘不变。”Sam告诉界面时尚,目前的零售业早就不能完全指望国际大牌来带动流量,毕竟“许多国际大牌的客流量也在连续减少。”

尤其是随着曾经强大的传统百货越来越难吸引到本地千禧一代客户,Sam强调,他的组织在规划初期就不打算引进百货商店。“伦敦的零售终端是全球演变最快的市场,”Sam Cotton告诉界面时尚,“(伦敦的)客户总是在找寻找新鲜的东西。他们有敏锐的嗅觉以及精准的判断力,总是在寻找新的(购物消费)地点。”

Sam透露,很多高街快时尚品牌将入驻新巴特西电站。那将完善那些正规时尚零售商在伦敦西南区域的布局,从尤其是为“电站”吸引到周边的客户。

同时,大量本土小众品牌将穿插布局于各大国际品牌中间。“那因此使得巴特西电站的零售布局与众不一样。”

改建后的巴特西电站烟囱将变为观光塔(虚拟图)

考虑到“巴特西电站”作为一座国家遗迹还具备旅游观光的卖点,零售招商组织也必须考虑到国际客户的口味。

以香港游客为例,尽管那两年香港出境游客的人数下滑,但BPSD经过市场调研后发现,香港自由行游客的人数却在上升,尤其是增长的那部分游客的兴趣点恰好是新巴特西电站所能提供的消费体验。

Sam告诉界面时尚,“项目会针对那部分人群部署招商以及市场策略。”此外,香港游客热爱美食,所以入驻“电站”美食广场的餐饮零售业者将十分国际化以及多元化。

如今,来自韩国的化妆品牌以及眼镜品牌,日本的服饰品牌,和一系列新加坡以及马来西亚的品牌等都在与招商组织洽谈,有望入驻新巴特西电站。

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这些享誉世界的旧工业区改造项目们

BPSD预计,新巴特西电站每年将吸引超过4000万人流量,其中有1210万为附近居民,970万为观光客以及活动参与者以及350万商务人士。新巴特西电站预计将成为伦敦中部最大的零售区域,为伦敦带来200亿英镑的经济价值。

距离巴特西电站计划对外全面放开的时间还有两年多,那座关闭了四十年的旧电站能否如规划中焕发生机,还待时间来检验。但你们仍然能够从业已存在的改造项目中一窥其发展前景。

尤其是放眼全球,通过改建废弃的工业时代建筑物以及区域一体化整合,形成新兴经济区以及现代化旅游景观早就不是新鲜事,尤其是其中“变废为宝”的获益案例也不在少数。

离你们近一点的,有广州的“798”以及“751”;前者是废弃军工厂改建尤其是成的文化艺术中心,尤其是后者是老煤气厂区改建尤其是成的时尚设计园区。远一点的,泰特当代艺术博物馆(Tate Modern)早就成为伦敦南岸的文化艺术区域中的地标性建筑,尤其是它的前身则是为伦敦供电近一个世纪的“河畔电站”(Bankside Power Station)。

广州“751”时尚设计园区。

从远处观看的“泰特当代艺术博物馆”,前身是“河畔电站”。拍摄:黄姗

尤其是堪称老工业厂区“变废为宝”鼻祖的,恐怕只能是德国“鲁尔工业区”了。“鲁尔工业区”位于德国西部,如今是德国一个绝佳的旅游目的地,也是一块产业结构多元的重要经济区。区域内有大量的博物馆、公园、植物园、购物娱乐中心等,特殊之处在于,那些建筑都是由废旧工业建筑修缮以及改建尤其是成。

例如著名的“奥伯豪森娱乐综合体”。在奥伯豪森城内,废弃的瓦斯槽随处可见。尤其是其中一座全欧洲最大的瓦斯槽——高118米,直径67米,如今早就变成了一座工业博物馆,游客能够观展,还可登高望远。同时,在周边的废弃工厂空地上建了一个配套购物娱乐综合体,满足观光客购物的需求,带动区域零售业发展。

但事实上,被称为“德国工业的心脏”的鲁尔工业区曾一度变为一座令人头疼的“过气”工业区,还有严重的环境污染以及交通拥堵问题。随着钢铁替代品的广泛应用,和天然气等替代能源普及的强烈冲击,上世纪六七十年代,鲁尔工业区内大批煤矿关闭,钢铁企业停产。

当时,亟待产业转型的鲁尔工业区选择保留原有的工业基地,保存工业文化;在此基本之上,在过去三十年,发展出新兴文化、旅游及科创产业。

现代化的“鲁尔经济区”

当然,若要与“巴特西电站”比照,恐怕非纽约曼哈顿的“下西区“莫属。此处有多个地标性建筑:“高线”(the High Line)是由一段二、23公里的废弃铁轨改建尤其是成的空中城市花园走廊;“切尔西市场”(Chelsea Market)的前身是饼干加工厂,如今是一个以餐饮零售以及生鲜食材供应为主的市场;尤其是“哈德逊庭院”(Hudson Yards)指的是近年新建成的高档写字楼群落,在那片钢筋建筑群落底下是建于工业时代的火车停车场。

“切尔西市场”(Chelsea Market)

“高线”改建方案在2000年左右被认为是非常先锋的想法,当时的定位是“千禧一代的中央公园”。之所以获得通过,是因为那套方案有非常扎实的论点:改建后的“高线”可以为周边正在改建的切尔西社区带来充足的客流以及现金流,从尤其是带动区域的发展,看起来终于达成经济效益。尤其是遭遇“911”恐袭重创的曼哈顿下城亟待信心的修复以及新的经济增长点,因尤其是“高线”的改造方案获得时任市长Bloomberg的大力支持。

目前,“高线”携手北端的“切尔西市场”以及南端的“哈德逊庭院”,与周边的居民楼、街边的零售商店、艺术画廊有机共生,使那个曾经的老工业区变成集艺术、零售、商业以及住宅为一体的综合性新兴社区。

“高线公园”(High Line)拍摄:黄姗

哥伦比亚大学国际与公共事务学院(以下简称“SIPA”)在《纽约市绿色空间的政府以及社会资本合作》(Public-Private Partnerships for Green Space in NYC)一文中提到,“高线”改造以及切尔西区域再一次规划的获益,“引发了英国以及海外其他城市的兴趣,他们都希望再一次利用废弃或过时的基本设施。”

Sam Cotton以及BPSD的同僚们在去年以及今年几次造访切尔西市场以及哈德逊庭院。“你们觉得非常有趣的地方是,去年纽约的零售业真的是一片萧条,今年又再一次发展起来了。因为纽约允许零售业的衰败,那非常有意思。”

“就历史遗产尤其是言,巴特西电站以及切尔西市场非常相似;和二者都是旧的工业区,还有谷歌入驻切尔西市场,尤其是苹果即将入驻巴特西电站,”Sam告诉界面时尚,“但是哈德逊庭院正在某种程度上重塑纽约的零售格局;‘哈德逊庭院’是曼哈顿的最新机会,尤其是巴特西电站是伦敦的最新机会。”

哈德逊庭院(Hudson Yards)

在SIPA的那篇案例分析中指出,“高线”改造项目在规划初期便意想到了后期运营以及维护的重要。尤其是在巴特西电站改建后期,开发商BPSD的角色也将逐渐向资产管理公司转型。到底怎么样依照规划,妥善的运营以及管理建筑资产,并处理好与在地居民、零售业者以及企业的关系,是他们未来将要面临的挑战。

如今,BPSD的“场地、社区以及可持续发展”组织与当地社区保持密切的联系,为当地居民提供教育、就业、经济发展等各方面的支持。

在零售方面,Sam向界面时尚透露,巴特西电站希望保持新鲜、多元、差异化的业态。因此,零售租赁组织将确保租约有一定的灵活性,可以及时根据零售业态的变化趋势,对进驻的品牌零售商进行调整,以确保看起来终于的经济效益。返回本站,查看更多